Akár eladjuk, akár megvesszük az ingatlant, mindkét esetben életre szóló döntést hozunk, amelyet éppen ezért nem árt gondosan előkészíteni, megtervezni és lebonyolítani.

Melyek a legfontosabb teendők az eladó esetében?

Ellenőrizzük a lakás tulajdoni lapját, hogy az általunk tudott esetleges terheken kívül nem szerepel-e egyéb teher az ingatlan-nyilvántartásban, nehogy ez az eljáró ügyvédnél derüljön ki. Jó, ha tudjuk: az ügyfélkapu hozzáféréssel rendelkező személyek évente 2 alkalommal ingyenesen vehetik igénybe a tulajdoni lap megtekintési szolgáltatást a Földhivatal Nyilvántartási rendszerében. Társasházi lakás esetén célszerű már előre beszerezni a Társasház Alapító okiratát, a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), valamint a Házirendet, illetve ellenőrizni, hogy a lakást nem terheli-e közös költség tartozás, ugyanis ezeket az információkat a vevő az eladótól fogja kérni.

Amennyiben az ingatlan nem tehermentes, mert például banki hitelt vagy állami, önkormányzati vagy munkáltatói lakástámogatást vagy kölcsönt vettünk fel a megvásárlására, építésére vagy felújítására, és ezért a lakás jelzálogjoggal és/vagy elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt, akkor az adásvétellel kapcsolatos egyeztetési tárgyalásokat és az adásvétel lebonyolítását gyorsítandó a kölcsönt nyújtó személytől szerezzük be azt a dokumentumot, illetve információt, amely tartalmazza, hogy pontosan milyen összeget, milyen számlára és meddig kell megfizetni ahhoz, hogy a jogosult bank, vagy egyéb kölcsönt nyújtó személy kiadja a tehermentesítési nyilatkozatot.

Az eladónak legkésőbb az adásvételi szerződés aláírásával egy időben át kell adni a vevőnek az ingatlan energetikai tanúsítványát, amely a lakás energetikai minőség szerinti besorolását, valamint az energia-megtakarításra irányuló javaslatot tartalmazza. Az energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes, újonnan épülő lakások esetén ennek elkészítése az építtető feladata.

Amennyiben ingatlanközvetítő mellett döntünk, érdemes a megbízási szerződést tüzetesen áttanulmányozni és minden részletre kiterjedően megállapodni arról, hogy a megbízás kizárólagos lesz-e, vagy sem, illetve a lakás eladása esetén az eladónak pontosan milyen fizetési kötelezettségei lesznek az ingatlanközvetítő felé, az ingatlanközvetítő milyen módon fogja az ingatlant hirdetni, a leendő vevők részére bemutatni.

A lakáseladás egyik legnehezebb része a lakás eladási árának a meghatározása. A piaci árakról adatokat gyűjthetünk a hirdetésekből, azonban megbízhatunk ingatlanforgalmi szakértőt (vagy értékbecslőt) is az eladási ár megállapításával. Ha ingatlanközvetítőhöz fordulunk, általában az adott területen alkalmazott piaci árakról tudnak felvilágosítást nyújtani. A jelenlegi keresleti és kínálati viszonyok között nem egyszer előfordul, hogy a korábbi gyakorlattal ellentétben a lakás eladási árából nem alkudoznak a vevők, hanem licitálnak rá.

Az eladónak érdemes végiggondolnia, hogy a lakás vételárára milyen mértékben és milyen ütemben van szüksége, illetve mikor fogja tudni a lakást véglegesen kiürítve a vevőnek átadni. Ezek a szempontok, túl az ingatlan elhelyezkedésén, méretén, felszereltségén és állapotán, mind-mind befolyással vannak a vételár meghatározása körében.

A vételár ütemezésének azért van jelentősége, mert abban az esetben, ha az eladó egyben vevő is és egy másik lakást az eladási árból kíván finanszírozni, akkor szüksége lesz egy olyan összegre, amelyből a foglalót vagy előleget vevőként fizetni tudja, vagy éppen az eladásra kínált lakást kell tehermentesítenie. Nem kötelező érvényű szabály, de a gyakorlatban az adásvételi szerződés aláírásával történik egy 10%-os foglaló fizetés, míg a vételár fennmaradó részének megfizetésére a vevő által használt finanszírozási lehetőségtől vagy képességtől függően akár több részletben kerül sor, teljes egészében pedig legkésőbb a lakás tényleges átadásakor.

Súlyosan zsebbe vágó kérdés és az ingatlan vételárának meghatározása körében egy előrelátó eladó mindenképpen számításba veszi az ingatlan értékesítéséből eredően felmerülő adófizetési kötelezettségét is.

Az ingatlan adásvételi szerződéssel összefüggésben az eladót, illetve a haszonélvezeti jogról ellenérték fejében lemondó személyt a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja. tv.) alapján terhelheti adófizetési kötelezettség.

Mit is jelent ez a rendelkezés?

Mindazokban az esetekben, amikor az eladó az eladott ingatlana után vételárat kap, vagy a haszonélvezeti jog jogosultja ezen jogának megszűnéséért kap ellenértéket, felmerülhet a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség. A törvény rendelkezése szerint a bevételszerzés napja ezekben az esetekben az a nap, amikor a lakásra vonatkozó ingatlan adásvételi szerződés/haszonélvezeti jogról történő lemondást tartalmazó szerződés a földhivatalba benyújtásra kerül. A realizált bevételből az ingatlan értékesítésből származó jövedelemhez kapcsolódó adó alapja - jelen esetben maga az adófizetési kötelezettséggel érintett jövedelem - a vételárnak azon része lesz, amely az elszámolható és igazolt költségek levonását követően alakul ki.

A költségként levonható tételek az alábbiak:

• az ingatlan megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
• az értéknövelő beruházások;
• a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.